Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens für eine Immobilie und was es insgesamt kostet.
Was dieser Rechner berechnet
Ein Annuitätendarlehen wird in gleichen monatlichen Raten abbezahlt. Jede Rate deckt die Zinsen, die seit der letzten Zahlung angefallen sind, und was übrig bleibt, geht von der Schuld ab. Weil die Schuld schrumpft, schrumpft der Zinsanteil mit, und der Tilgungsanteil wächst – die Rate selbst bleibt immer gleich. Dieser Rechner geht von einem festen Zinssatz für die ganze Laufzeit aus. Echte Finanzierungen legen den Zins meist für zwei bis fünf Jahre fest und wechseln dann zu einem anderen; verstehen Sie die Zinsen insgesamt also als die Kosten, falls der heutige Zins bliebe.
Formel
Darlehensbetrag = Kaufpreis − Eigenkapital r = Jahreszins ÷ 12 ÷ 100 (der Monatszins) n = Jahre × 12 (die Zahl der Raten) monatliche Rate = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) bei 0 %: monatliche Rate = P ÷ n insgesamt zurückgezahlt = monatliche Rate × n Zinsen insgesamt = insgesamt zurückgezahlt − P
Beispiel
Eine Immobilie für 300.000 € mit 60.000 € Eigenkapital bedeutet einen Darlehensbetrag von 240.000 €. Bei 3,5 % über 25 Jahre sind das 1.201,50 € im Monat. Über alle 300 Raten zahlen Sie 360.448,97 € zurück – das Darlehen kostet also 120.448,97 € Zinsen, noch einmal die Hälfte des Hauspreises.
Häufige Fragen
Warum besteht das erste Jahr fast nur aus Zinsen?
Zinsen werden auf das berechnet, was Sie noch schulden, und am Anfang schulden Sie fast alles. Bei einem Darlehen von 240.000 € zu 3,5 % sind im ersten Monat 700 € der Rate von 1.201,50 € Zinsen, sodass etwa 501 € von der Schuld abgehen. Wenn die Schuld sinkt, sinken die Zinsen mit, und dieselbe Rate tilgt immer mehr – im letzten Jahr ist fast alles Tilgung.
Was spart mehr Eigenkapital tatsächlich?
Doppelt. Sie leihen weniger, also ist jede Rate kleiner, und Sie zahlen die ganze Laufzeit über Zinsen auf eine kleinere Summe. Im Beispiel oben senken weitere 20.000 € Eigenkapital die Monatsrate um etwa 100 € und die Zinsen insgesamt um rund 10.000 € – noch bevor ein besserer Zins eingerechnet ist, den Ihnen ein niedrigerer Beleihungsauslauf einbringt.
Sind Gebühren, Versicherungen oder Steuern enthalten?
Nein. Gezeigt wird nur die Darlehensrate. Bearbeitungsgebühren, Wertgutachten, Gebäudeversicherung, Risikolebensversicherung und eine etwaige Grundsteuer kommen hinzu und unterscheiden sich je nach Bank und Land.
Ist eine kürzere Laufzeit immer besser?
Insgesamt kostet sie immer weniger, weil die Zinsen weniger Jahre auflaufen – aber die Monatsrate ist höher. Dieselben 240.000 € zu 3,5 % kosten über 25 Jahre 1.201,50 € im Monat und über 20 Jahre 1.391,90 €; das spart etwa 26.400 € Zinsen für 190 € mehr pro Monat.