Kalkulator kredytu hipotecznego
Obliczenie miesięcznej raty kredytu hipotecznego w ratach równych i jego całkowitego kosztu.
Co oblicza to narzędzie
Kredyt w ratach równych spłaca się w jednakowych ratach miesięcznych. Każda rata pokrywa odsetki, które narosły od poprzedniej płatności, a to, co zostaje, zmniejsza dług. Ponieważ dług maleje, maleje też część odsetkowa, a część kapitałowa rośnie – sama rata pozostaje zawsze taka sama. Ten kalkulator zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres kredytowania. Prawdziwe kredyty zwykle ustalają oprocentowanie na dwa do pięciu lat, a potem przechodzą na inne; proszę więc traktować odsetki łącznie jako koszt na wypadek, gdyby dzisiejsze oprocentowanie się utrzymało.
Wzór
kwota kredytu = cena − wkład własny r = oprocentowanie roczne ÷ 12 ÷ 100 (stopa miesięczna) n = lata × 12 (liczba rat) rata miesięczna = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) przy 0%: rata miesięczna = P ÷ n łącznie do spłaty = rata miesięczna × n odsetki łącznie = łącznie do spłaty − P
Przykład
Nieruchomość za 300 000 € przy wkładzie własnym 60 000 € oznacza kwotę kredytu 240 000 €. Przy 3,5% przez 25 lat to 1201,50 € miesięcznie. Przez wszystkie 300 rat spłacą Państwo 360 448,97 € – kredyt kosztuje więc 120 448,97 € odsetek, czyli jeszcze połowę ceny domu.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego pierwszy rok to prawie same odsetki?
Odsetki nalicza się od tego, co Państwo jeszcze są winni, a na początku są Państwo winni prawie wszystko. Przy kredycie 240 000 € na 3,5% w pierwszym miesiącu 700 € z raty 1201,50 € to odsetki, więc dług zmniejsza się o około 501 €. Gdy dług maleje, maleją odsetki, a ta sama rata spłaca coraz więcej kapitału – w ostatnim roku to niemal wyłącznie kapitał.
Ile faktycznie oszczędza większy wkład własny?
Podwójnie. Pożyczają Państwo mniej, więc każda rata jest mniejsza, i przez cały okres płacą Państwo odsetki od mniejszej sumy. W powyższym przykładzie dodatkowe 20 000 € wkładu własnego obniża ratę miesięczną o około 100 € i odsetki łącznie o około 10 000 € – jeszcze zanim uwzględni się lepsze oprocentowanie, które może dać niższy wskaźnik LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości).
Czy uwzględniono opłaty, ubezpieczenia lub podatki?
Nie. Pokazana jest wyłącznie rata kredytu. Prowizje, wycena nieruchomości, ubezpieczenie budynku, ubezpieczenie na życie i ewentualny podatek od nieruchomości dochodzą do tego i różnią się w zależności od banku i kraju.
Czy krótszy okres kredytowania jest zawsze lepszy?
Łącznie zawsze kosztuje mniej, bo odsetki narastają przez mniej lat – ale rata miesięczna jest wyższa. Te same 240 000 € na 3,5% kosztują przez 25 lat 1201,50 € miesięcznie, a przez 20 lat 1391,90 €; oszczędza to około 26 400 € odsetek za 190 € więcej miesięcznie.